Por Gabriela Parentis
Desde el pasado 1° de julio del 2020 rige la nueva ley de alquileres en Argentina y entre otras novedades, introduce cambios en la actualización del valor de los alquileres y crea modificaciones en los contratos. La ley fue de aplicación inmediata y ha generado bastante controversia en el sector, volviendo a poner sobre la agenda mediática el tema.
Con el correr del primer trimestre del nuevo año, el 2021 viene marcando preocupación en el mercado inmobiliario de Argentina, ya que desde algún ángulo afecta a todos, seas propietario o inquilino el aumento de la demanda generó que los precios se ajustaran al alza. De hecho, no hay prácticamente stock de unidades habitacionales disponibles.
Para profundizar sobre el tema, dialogamos con Analía González, abogada especialista quien nos puso en foco de la situación real que atraviesa la población.
“El mercado inmobiliario no solo en Salta, sino en Argentina está en un momento de los más difíciles de la historia, particularmente pienso, y todas las personas que se dedican a este rubro coinciden, en que se creó una especie de encrucijada, porque por un lado el inquilino hoy destina mucho más de su sueldo al alquiler. Antes en el país una persona reservaba el 25% de su sueldo al alquiler, hoy en día es el 50%”.
“Por otra parte, hay que pensar en un propietario que compra un inmueble dolarizado en el mercado y para que esa persona pueda amortizar esa inversión tienen que pasar 100 años, es decir, lo va a tener que alquilar porque hoy en día la rentabilidad que recibe un propietario anualmente es del 1.5%, estamos en una situación terrible porque debería ser 1% mensual. Por ende, actualmente el propietario retira su inmueble del alquiler y se introduce en otro tipo de negocio”.
En este sentido, Analía explicó que en Argentina los propietarios, quieren tener una propiedad para poder aprovechar de la rentabilidad de la misma, que actualmente es la más baja del mundo, por ejemplo, muchos son jubilados que ahorraron toda su vida para tener además del retiro, una renta y ahí es donde hoy radica el problema, ya que esa renta anual disminuyo de un 1% mensual, a un 1.5% anual.
“A ese propietario se le agregan tasas impositivas, el impuesto inmobiliario y ahora también tiene que tributar en AFIP, más los gastos de mantenimiento, todas estas razones hacen insostenible la rentabilidad del inmueble. Por eso la mayoría de los propietarios venden sus viviendas; el resultado lo observas, en un buscador como Mercado Libre Argentina que te muestra, el 90% de los anuncios son para ventas de inmuebles y solo un 10% para alquiler”. Lo cierto dentro de este panorama, es que hay mucha demanda y no hay oferta.
En relación a los cambios que propone la Ley de Alquileres, la doctora González aseguró que: “Esta ley era para que propietarios e inquilinos estuvieran lo mejor posible, y convirtieron la situación en un escollo. Para los propietarios no es negocio alquilar, no llegan ni a cubrir los gastos entonces la venden y el inquilino sigue ahí”.
“La ley es muy buena, pero no en este contexto, sino en un escenario de baja inflación. Lo ves con la realidad, los alquileres terminaron aumentando más de lo que deberían y no tenés para elegir. Hoy se complican las transacciones y los contratos se encarecen. Creo que trabajaron el proyecto con las mejores intenciones, y me parece muy buena ley para favorecer un inquilino, pero durante un periodo en el que no hay inflación”.
Respecto a la nueva normativa de AFIP, no se habla de la gente que no está registrada y alquila una propiedad, van a tener muchas dificultades para justificar sus ingresos. Además, existen interrogantes sin responder, ¿qué va a pasar con los contratos por día?
Según el testimonio de Analía, desde la práctica de la iniciativa, en cuanto a contratos no se simplifico nada. Al contrario, la ley complicó mucho más las cosas; lo que suelen hacer propietarios e inquilinos es manejarse dentro de los parámetros legales con un contrato que favorezca a los involucrados.
Como recomendación dentro de este complejo contexto, la doctora aconsejo el diálogo entre las partes, “de corazón creo que es bueno que la gente hable, tanto propietarios como inquilinos. Hay una necesidad de escucha para establecer lo que les conviene efectivamente a todos. Hay que apelar a la capacidad de escucha y conciliación”.
Analía González MP 4569
Estudio Jurídico Integral y Centro de Mediación
Cel: 387 4761730
